Come frazionare una casa acquistata all’asta 

Acquistare una casa all’asta è un investimento che permette di diventare proprietario di un’abitazione pagandola meno del suo valore.
Secondo un recente report di Wikicasa, a gennaio 2024 gli annunci di case all’asta sono stati 13.165 e più del 46% dei lotti non superava il valore di 50,000 euro come base d’asta.

Tra le procedure per rendere ancora più efficaci gli acquisti all’asta immobiliare c’è la ristrutturazione con frazionamento, che consente di concentrare i vantaggi economici, finanziari e commerciali.
La ristrutturazione con frazionamento consiste nel ristrutturare, anche con gli incentivi, una casa acquistata all’asta e prevedere un frazionamento delle unità immobiliari da rivendere a libero mercato con margini di guadagni più alti.
Il segreto è acquistare immobili con ampia metratura, che sono troppo grandi per una singola famiglia e quindi poco richiesti dal mercato. 

Vediamo come frazionare una casa acquistata all’asta e ottenere più vantaggi possibili.

Scegliere l’immobile giusto

Il primo passo per rendere l’investimento proficuo è scegliere bene l’immobile da ristrutturare e frazionare, perché non tutti si prestano bene a questa operazione.
Le caratteristiche principali da considerare sono:

• dimensioni: un immobile da frazionare dev’essere grande, così si possono ottenere diverse unità immobiliari. Si deve partire da almeno 120mq effettivi;
• prediligere gli appartamenti perché hanno minori costi per un’eventuale coibentazione e, a differenza di villette e case indipendenti, non c’è da considerare l’area intorno;
• preferire una pianta quadrata perché è più facilmente frazionabile;
• deve avere un buon orientamento perché così le singole unità immobiliari non rischiano di essere esposte esclusivamente a nord, che non è favorevole per luminosità e comfort interno;
• deve avere il riscaldamento centralizzato, così non sono necessarie nuove installazioni degli impianti, ma si va solo a riqualificare eventualmente l’impianto o ad apportare alcune modifiche;
• l’immobile dev’essere da ristrutturare perché si ha meno concorrenza. Le persone infatti spesso non vogliono seguire i lavori e chi partecipa all’asta magari non ha disponibilità economiche immediate anche per la ristrutturazione;
• sarebbe preferibile un piano basso per evitare in futuro spese condominiali e di gestione più elevate;
• verificare se il Comune in cui è collocato l’edificio consente di realizzare un unico bagno cieco per un appartamento. Questo aspetto facilita il frazionamento. 

Progettare la ristrutturazione a regola d’arte 

Dopo aver scelto l’immobile ideale, è fondamentale realizzare un progetto di ristrutturazione a regola d’arte. Per partire bene è necessario informarsi su cos’è il computo metrico per la ristrutturazione, un documento indispensabile per definire sin da subito ogni costo e quindi valutare tempi e budget dell’investimento, nonché avere già un’idea di quanto sia l’aumento del valore dell’immobile.
Il consiglio è di affidarsi ad esperti del settore per ottenere una ristrutturazione che renda appetibile l’acquisto e che permetta di avere margini interessanti sulla vendita, con un frazionamento che tenga conto sia del design e della funzionalità sia degli obblighi di legge per evitare problemi futuri.
In ogni caso i vantaggi di una ristrutturazione con frazionamento sono numerosi.
Tra i principali:

• aumento del valore dell’immobile: il frazionamento permette la vendita di unità più piccole, facendo salire il valore totale;
• maggiori entrate: il frazionamento consente di avere affitti multipli dalle unità immobiliari;
• diversificazione del rischio: non si è dipendenti da un singolo inquilino;
• più liquidità: se si decide di vendere la singola unità immobiliare, si rientra subito dell’investimento e si ha a disposizione liquidità per altri investimenti.